2026年02月10日
春節(jié)前，央行下調(diào)非限購城市首付比例；節(jié)后，上調(diào)公積金存款利率。2月19日，財(cái)政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個人購買住房的契稅稅率，尤其側(cè)重對90平方米以下個人住房的調(diào)整。同時，文件還將個人購房營業(yè)稅的免征年限下調(diào)至兩年。與信貸杠桿一樣，稅費(fèi)政策也基本回到2009年以前的寬松水平。這是近18天里，監(jiān)管層發(fā)布的第三項(xiàng)實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)刺激政策。但與“降首付”類似，稅費(fèi)政策在制定中同樣繞開了一線城市，這被認(rèn)為是“區(qū)域分化”所致。
新政主要調(diào)整了契稅和營業(yè)稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調(diào)至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%；90平方米以上的房屋交易，契稅稅率統(tǒng)一按照1.5%征收。二套房契稅的稅率調(diào)整幅度更大。90平方米以內(nèi)的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易，稅率為2%。此前則統(tǒng)一按照3%征收。
營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。與以往相比，不再區(qū)分普通和非普通住房，也即對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，不再征收差額營業(yè)稅。
在“去庫存”宗旨下，房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)入密集發(fā)布期。春節(jié)前后三次政策放松的頻率、時點(diǎn)均超出預(yù)期，也體現(xiàn)了中央政府維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、努力實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)去庫存的決心。這期間，地方政府也密集發(fā)文和表態(tài)。北京解除“限外令”，江西啟動針對“去庫存”的問責(zé)制度，都被認(rèn)為是較有看點(diǎn)的舉措。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，將“化解房地產(chǎn)庫存”確定為2016年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。無論中央還是地方層面，未來還可能繼續(xù)有政策出臺。
在當(dāng)前低利率和信貸放量的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場已迎來近幾年最好的政策環(huán)境。去年四季度出現(xiàn)的成交放量現(xiàn)象，可能在今年上半年得以延續(xù)。但不同市場的表現(xiàn)也不盡相同。此前一直作為樓市“避風(fēng)港”的一線城市，如今面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在“地王”頻出、房價上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。所以，未來也不排除一線城市收緊政策的可能。但是，對于庫存攀高的三四線城市，政策放松趨勢不會改變，未來將更多偏向于用導(dǎo)入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰(zhàn)役也會持續(xù)較長時間。
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