2012年以來，中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來爆發(fā)式增長，從2011年的月均693億元，飆升至2015年的月均2217億元，16年上半年更是激增至月均3933億元，占上半年月均新增貸款總額的比重超過30%。
行業(yè)研究人員指出，中國房貸高增速不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，杠桿已經(jīng)接近極限，房地產(chǎn)泡沫值得警惕。
一、中國居民負(fù)債率疾速上行。從居民負(fù)債來看，對應(yīng)住房貸款的中長期消費(fèi)貸款是居民債務(wù)中占比最高的部分。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較來看，中國居民負(fù)債率仍低于英美日等國，但國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，居民杠桿率將見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。
二、居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫居民償付房貸的能力，美國和日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進(jìn)行。目前中國居民房貸收入比為0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。
三、房貸與GDP的比值加速上升。在房貸增速持續(xù)上行和經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行的背景下，中國房貸與GDP的比值在過去幾年呈加速上升態(tài)勢。中國房貸與GDP的比值2012年以前尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，預(yù)計2016年底將超過25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。2015年房貸余額增速為23%，2016年上半年高達(dá)30%，若未來幾年以25%的速度擴(kuò)張，則房貸與GDP的比值在3年內(nèi)將接近美國現(xiàn)有水平。
四、新增房貸與新增地產(chǎn)銷售的比值創(chuàng)歷史新高，岌岌可危。從來新增房貸與新增地產(chǎn)銷售的比值看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年新增房貸與新增地產(chǎn)銷售的比值升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高，達(dá)到42%，已接近美國金融危機(jī)期間的峰值。
上述現(xiàn)象都意味著居民購房杠桿已經(jīng)接近極限，房地產(chǎn)泡沫值得警惕。分析人士指出，下半年要加大房地產(chǎn)因城施策調(diào)控力度，收緊熱點(diǎn)城市的樓市政策。建立一個以實(shí)際住房需求為主的市場，而不是以投資需求為主。
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2015-2018年中國互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型策略深度分析與研究報告》
